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2018-05-17 09:33:00
1.不得轉(zhuǎn)租
新指導(dǎo)意見(jiàn)第六條第一款“加強(qiáng)合同管理”部分，關(guān)于租賃合同的主要內(nèi)容，除沿襲2015版指導(dǎo)意見(jiàn)的要求外，增加要求國(guó)有企業(yè)在租賃合同中明確“不得轉(zhuǎn)租”。
新指導(dǎo)意見(jiàn)第七條“專(zhuān)業(yè)化招商經(jīng)營(yíng)“中明確規(guī)定，企業(yè)自營(yíng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型城市商業(yè)綜合體、大型交通樞紐中心、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等對(duì)業(yè)態(tài)有統(tǒng)一設(shè)計(jì)和規(guī)劃的資產(chǎn)經(jīng)內(nèi)部決策審批后開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化招商經(jīng)營(yíng)的，同樣“不得轉(zhuǎn)租”。
我們知道，合同法及租賃合同司法解釋采取經(jīng)出租人明示同意或默示同意（知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租后六個(gè)月未提出異議）承租人可以轉(zhuǎn)租的原則。但是，國(guó)有企業(yè)在資產(chǎn)管理實(shí)踐中卻飽受轉(zhuǎn)租之苦：承租人私相授受、謀取高額差價(jià)，造成次承租人負(fù)擔(dān)高昂租金，甚至不堪重負(fù)；出租人監(jiān)管難度也大大增加；更有甚者，承租人以打折、優(yōu)惠誘惑次承租人，提前收取多期轉(zhuǎn)租租金后，卷款遁去；出租人不僅無(wú)法從承租人處收取租金，還要面對(duì)群情洶洶的次承租人……筆者團(tuán)隊(duì)代理的租賃合同糾紛案件中存在轉(zhuǎn)租情形的比例極高，而在涉及轉(zhuǎn)租的租賃糾紛中，出租人收回租賃房屋的難度也大大增加。
因此，新指導(dǎo)意見(jiàn)有針對(duì)性地要求國(guó)有企業(yè)在租賃合同中明確“不得轉(zhuǎn)租“，有其背景和積極意義。當(dāng)然，對(duì)轉(zhuǎn)租是否要一刀切，尚有商榷之余地。
2.專(zhuān)業(yè)化招商不再實(shí)行清單管理
新指導(dǎo)意見(jiàn)的第七條“專(zhuān)業(yè)化招商經(jīng)營(yíng)”，須由所出資企業(yè)按照內(nèi)部決策流程審批，即可采用專(zhuān)業(yè)化招商經(jīng)營(yíng)。所出資企業(yè)應(yīng)按照“公開(kāi)、公平、公正”的原則，根據(jù)有關(guān)政府政策、市場(chǎng)規(guī)律、行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)制定針對(duì)性的招商經(jīng)營(yíng)方案、定價(jià)原則。
根據(jù)2015版指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)于實(shí)行專(zhuān)業(yè)化招商經(jīng)營(yíng)的特殊資產(chǎn)，如企業(yè)自營(yíng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng);大型城市商業(yè)綜合體、大型交通樞紐中心、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等，采用清單管理制度，由所出資企業(yè)將此類(lèi)資產(chǎn)匯總上報(bào)市國(guó)資委。現(xiàn)在，這種做法被取消，客觀上減少了報(bào)批環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了當(dāng)前政府工作“放管服”的改革方向，是國(guó)有資產(chǎn)管理工作的亮點(diǎn)。
但是，決策流程下移也對(duì)國(guó)有企業(yè)自身管理提出了更高要求。筆者建議國(guó)有企業(yè)盡快對(duì)所出資企業(yè)的內(nèi)部決策流程進(jìn)行核查和學(xué)習(xí)，如所出資企業(yè)就專(zhuān)業(yè)化資產(chǎn)招商經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)尚未制定內(nèi)部決策流程和審批權(quán)限的，應(yīng)盡快予以完善。
3.企業(yè)建立內(nèi)部承租信用體系負(fù)面名單
新指導(dǎo)意見(jiàn)第六條第二款取消了市國(guó)資委建立負(fù)面名單并予以通報(bào)的制度，要求各企業(yè)自行建立“企業(yè)內(nèi)部承租信用體系負(fù)面名單”。
2015版指導(dǎo)意見(jiàn)要求國(guó)有企業(yè)將“有惡意違約、拖欠較大金額租金或存在違約訴訟等情形的”承租人，應(yīng)“及時(shí)向市國(guó)資委報(bào)告將其列入全市國(guó)有企業(yè)承租信用體系負(fù)面名單，并由市國(guó)資委定期向其他國(guó)有企業(yè)通報(bào)”。
新指導(dǎo)意見(jiàn)則將建立負(fù)面名單的任務(wù)下放到企業(yè)。這樣，企業(yè)就可以根據(jù)實(shí)際需要，有針對(duì)性地制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，將不適宜承租本企業(yè)資產(chǎn)的潛在承租人排除在締約程序之外。所以，該項(xiàng)制度給予國(guó)有企業(yè)更好的自主權(quán)，也對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租管理工作提出了更高的要求。
基于上述新規(guī)，筆者建議國(guó)有企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快制定“承租信用體系負(fù)面名單”的相關(guān)制度和工作流程，就負(fù)面名單記入范圍、動(dòng)態(tài)管理等問(wèn)題作出詳實(shí)規(guī)定，同時(shí)還應(yīng)相應(yīng)調(diào)整公開(kāi)招租規(guī)則和招租方案等相關(guān)文件，將負(fù)面名單的懲戒功能落實(shí)招租活動(dòng)中。
4.加強(qiáng)土地出租管理
新指導(dǎo)意見(jiàn)增加了第八條“土地出租管理”，提出以下具體要求：
(1)土地及地上建筑物（附著物）出租，應(yīng)按政府批準(zhǔn)文件、土地出讓合同或劃撥決定書(shū)的規(guī)定使用，不得改變土地用途和建筑功能，不得新建建筑物、構(gòu)筑物；
(2)劃撥土地及其地上建筑物（附著物）出租，應(yīng)由國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)并繳交土地收益金，并應(yīng)按新指導(dǎo)意見(jiàn)實(shí)行公開(kāi)招租；
(3)未按土地出讓合同或劃撥決定書(shū)要求建設(shè)的未建土地不得出租。
筆者所在團(tuán)隊(duì)曾辦理多起國(guó)有企業(yè)土地租賃合同糾紛案件。這些案件中往往伴隨著行政指令、違法違章建設(shè)、拒不返還租賃土地等特點(diǎn)，且爭(zhēng)議金額較大、案情較為復(fù)雜。指導(dǎo)意見(jiàn)首次建立土地出租管理制度，對(duì)國(guó)有企業(yè)土地出租提出了規(guī)范性要求，特別是未建土地不得出租規(guī)則，筆者認(rèn)為具有重要意義。
未建土地出租，在實(shí)踐中弊端叢生。一方面，承租人在土地上自行建造建筑物、構(gòu)筑物，往往缺乏完善的規(guī)劃手續(xù)，有的只擁有臨時(shí)建設(shè)手續(xù)，甚至就是違法建筑，消防、環(huán)保、安全等都缺乏保障，增加了國(guó)有企業(yè)管理的難度；另一方面，承租人自建導(dǎo)致其投入的成本相對(duì)較高，一旦遇到土地征收、用途調(diào)整、重新劃撥和各種民事糾紛，承租人極少自愿、自動(dòng)交還土地，配合政府行政行為和法院的執(zhí)行活動(dòng)，客觀上給城市建設(shè)和爭(zhēng)端解決造成障礙。所以，新指導(dǎo)意見(jiàn)重申未建土地不得出租，意義重大。
總之，如何依據(jù)新指導(dǎo)意見(jiàn)為市屬國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租構(gòu)建良好的制度體系，促使國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租日趨規(guī)范和公開(kāi)透明，保證租賃市場(chǎng)公正有序，是一個(gè)重要課題，值得國(guó)有企業(yè)及提供專(zhuān)業(yè)化內(nèi)控法律服務(wù)的律師深入研究。