引言： 隨著近年來廈門等地房價暴漲，一套房屋市值達(dá)到幾百萬甚至上千萬，對于一個普通家庭而言，一套房無疑是家庭資產(chǎn)中最重要的組成部分，隨著近年來房價暴漲以及限購限貸政策頻出，房屋買賣交易風(fēng)險大幅增加且愈加不可控。如何防范和化解交易風(fēng)險，如何從法律層面最大限度保護(hù)自身利益，成為了大家最關(guān)注的問題。
本文中，筆者針對二手房交易各個主要階段法律風(fēng)險進(jìn)行分析，以期降低和防范房屋買受人的交易風(fēng)險。
一、核實房屋出售人身份及房屋權(quán)屬
在房屋買賣合同中，如房屋出售人身份不明或其對所要出售的標(biāo)的房屋無處分權(quán)，即使雙方簽署了房屋買賣合同，那么該合同也面臨履行不能的風(fēng)險。
因此，房屋買受人應(yīng)核實房屋出售人的身份信息是否與標(biāo)的房屋的不動產(chǎn)權(quán)利證書上所有權(quán)人一致以及房屋出售人婚姻狀況等。如房屋出售人有配偶或標(biāo)的房屋具有共有權(quán)人的，房屋買受人應(yīng)當(dāng)要求房屋出售人提供相關(guān)人員的書面承諾函或同意出售函。
二、核實標(biāo)的房屋情況
房屋買受人一定要多次實地查看所要購買的標(biāo)的房屋的實際情況，特別注意標(biāo)的房屋不動產(chǎn)權(quán)證書所記載的信息，并核實標(biāo)的房屋不動產(chǎn)權(quán)證書與所簽的房屋買賣合同所記載的信息是否一致，明確標(biāo)的房屋的性質(zhì)、坐落、面積及規(guī)劃用途，查驗標(biāo)的房屋是否存在涉訴糾紛、是否被法院查封、是否存在出租(如出租，查驗承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán))，是否存在抵押(如抵押，建議明確抵押期限及抵押權(quán)人，并要求房屋出售人在約定時間內(nèi)解除標(biāo)的房屋抵押。如房屋出售人要求房屋買受人先期出資替出售人解押的，對于這種做法，房屋買受人需特別慎重)。
此外，交易中可能因房屋狀況(是否滿兩年、五年，是否為家庭唯一住房)直接影響房屋買受人所需繳納的稅費數(shù)額，因此也需要房屋出售人對該事項進(jìn)行承諾。
三、定金交付
在房屋買賣過程中，由于房屋買受人需要支付定金定下購買房屋意向。對此，房屋買受人應(yīng)注意區(qū)分“定金”與“訂金”。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，定金適用“雙倍返還”定金罰則；而訂金通常被視同為預(yù)付款性質(zhì)，不適用“雙倍返還”定金罰則。
筆者建議，房屋買受人交付給房屋出售人的定金數(shù)額不易過多，如對方堅持要求支付過高數(shù)額的定金時，建議房屋買受人要求由第三方例如銀行對定金進(jìn)行資金監(jiān)管，有效防控資金安全。
在房屋買賣合同糾紛中，房屋買受人常面臨的是房屋出售人不退還已收取的定金，房屋中介不退還已收取的中介費用的尷尬境地。在實務(wù)中，很多房屋買受人也確實基于經(jīng)濟(jì)成本或時間成本考慮，最后選擇放棄去追索已付定金及中介費。
從風(fēng)險防范角度而言，筆者建議房屋買受人通過律師函、電話溝通、談判或是提起訴訟等多種手段，積極采取有效措施維護(hù)自身合法權(quán)益。
四、購房款支付
房屋交易中，房屋買受人最核心風(fēng)險是購房款的資金安全。為了保障購房款的安全，建議房屋買受人采取資金監(jiān)管措施對購房款進(jìn)行監(jiān)管，通過第三方監(jiān)管方式向房屋出售人分階段支付購房款。實踐中，可能出現(xiàn)房屋出售人因資金需要比如拿購房款解除標(biāo)的房屋抵押而向房屋買受人提出要求直接付款，此時如房屋買受人同意對方要求，則可能顯著增加房屋買受人資金風(fēng)險。
此外，筆者建議將購房款的支付多少與合同進(jìn)程的推進(jìn)相一致，如分辦理房屋買賣合同的網(wǎng)簽手續(xù)、標(biāo)的房屋評估手續(xù)、辦理銀行貸款及取得他項權(quán)證、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即房屋過戶)、標(biāo)的房屋交付、物業(yè)交割、標(biāo)的房屋上戶口遷移等多個階段，分期支付支付相應(yīng)的購房款額。
五、標(biāo)的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記
作為房屋買受人，房產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)就是實現(xiàn)標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán)從房屋出售人轉(zhuǎn)移登記至房屋買受人名下。房屋買受人應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中約定，房屋出售人應(yīng)當(dāng)按照房屋買受人書面通知要求的時間內(nèi)配合房屋買受人，準(zhǔn)備好相關(guān)材料共同去主管部門完成標(biāo)的房屋的稅費繳納及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記事宜，并且設(shè)置相應(yīng)的違約責(zé)任，如房屋買受人拒絕或拖延履行，應(yīng)當(dāng)支付違約金。
六、標(biāo)的房屋交付及物業(yè)交割
在完成標(biāo)的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，房屋買賣合同通常會約定買賣雙方進(jìn)行標(biāo)的房屋交付以及物業(yè)交割，通常該兩手續(xù)合同會約定同時進(jìn)行。房屋中介會針對房屋交付及物業(yè)交割有專門的交接清單，該環(huán)節(jié)中房屋買受人應(yīng)當(dāng)耐住性子認(rèn)真審核房屋實際情況據(jù)實填寫清單，核實房屋出售人有無拖欠物業(yè)費、水電氣費，雖然通常會約定由房屋出售人承擔(dān)該部分費用，但實踐中確實發(fā)生過房屋出售人賴皮或者房屋買受人因急于取得標(biāo)的房屋占有而妥協(xié)或被迫承擔(dān)該部分費用的情況。因此建議房屋買受人一定要與房屋出售人約定物業(yè)交割保證金，數(shù)額不一定特別高，但從防范風(fēng)險和保護(hù)自己的角度來看，物業(yè)交割保證金卻十分有必要。
七、標(biāo)的房屋上戶口遷移
房屋買受人在房屋買賣合同中，應(yīng)對標(biāo)的房屋上戶籍遷出時間進(jìn)行約定，同時會明確約定逾期遷出的違約責(zé)任。實踐中，房屋出售人、房屋中介都不會對此條款進(jìn)行提示，而房屋買受人尤其以購買學(xué)區(qū)房獲得學(xué)籍為主要購房目的時，應(yīng)當(dāng)著重考慮查實標(biāo)的房屋上的戶籍情況，并在合同中約定遷出義務(wù)及相應(yīng)的違約責(zé)任。筆者建議無論是房屋出售人還是房屋買受人，應(yīng)當(dāng)基于標(biāo)的房屋上戶籍的客觀現(xiàn)實情況作出合理約定，避免后續(xù)因戶籍原因發(fā)生糾紛。
綜上所述，防范和化解房屋交易風(fēng)險需要從交易啟動之時至交易完成之日各個階段進(jìn)行防控，房屋買受人應(yīng)慎重對待交易過程中的各個環(huán)節(jié)以及所要簽署的買賣合同及相關(guān)協(xié)議，必要時還應(yīng)聘請律師等專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)把關(guān)。
綜上所述，防范和化解房屋交易風(fēng)險需要從交易啟動之時至交易完成之日各個階段進(jìn)行防控，房屋買受人應(yīng)慎重對待交易過程中的各個環(huán)節(jié)以及所要簽署的買賣合同及相關(guān)協(xié)議，必要時還應(yīng)聘請律師等專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)把關(guān)。
